収益不動産の利回りと希少性のバランス

収益不動産の価値は、この２つによって決まります。

・利回り
・希少性

です。

バブル崩壊までの不動産の価値

バブル崩壊までは、不動産の価値は希少性が評価されていました。

一等地は、とにかく買って持っていればいい

家賃が安くても、家賃が１円もあがらない更地のままでも土地を求める人が後を絶ちませんでした。
当時は、キャピタルゲイン、すなわち値上がり益を狙うのが当たり前だったのです。
そうなるのも分かります。バブル真っ只中では、1年で２倍以上になる物件がゴロゴロしていましたから。

でも、この急激な土地価格の上昇が、限界に達するのを早め、融資の総量規制なども相まって、バブルは崩壊しました。

バブル崩壊後の不動産の価値

バブル崩壊後は、不動産の価値は、収益性に重きを置かれるようになりました。

家賃収入が多い不動産は物件価格も高くなる

というやっと当たり前の評価に落ち着きました。

ただここで注意しておきたいのは、

家賃収入が多いか少ないかだけでなく、
やはり希少性の評価も物件価格に組み込まれています。

希少性のある不動産は、借り手にも人気になりやすく、空室率が低いのと、いまだに値上がり益が期待できるため、かなり高額で取引されています。

同じ年間家賃100万の物件でも地方にあるものは1000万円くらいで物件購入できたとすると都市部では、2000万円弱はするくらいの開きがあります。

地方の物件が表面利回り10％とすると都市部の物件は表面利回り5％となります。

人気のある土地ほど、家賃収入のバランスを無視してでも買いたい人が多いので、
例えば、今から銀座の一等地に物件を買ったら、表面利回り1％を切るくらいだと思います。

さすがに表面利回り1％以下はイヤですよね。

なので、これから物件を買う場合は利回りと希少性をみて、

表面利回り6～12％くらいで、
空室率が少なそうな物件を狙っていくのがいいでしょう。

希少性の高い物件ほど表面利回りは悪くなります。

空室率の調べ方は、

・現地に行って「入居者募集のカンバン」がたくさんあれば空室が多いと推測できます。