不動産投資の失敗例から見えてきた失敗しない投資スタイル
不動産投資は動く金額が大きいので失敗しないように綿密な計画が必要です。
そのためには、まず、どうゆう状況で失敗してしまうのかを紐解くことが重要です。
そこで、このページでは、不動産投資の失敗談を集め、先人の失敗例を学ぶことで、失敗しない不動産投資を考えていきたいと思います。
海外不動産投資の失敗例
実は、不動産投資の失敗談のなかでも、海外不動産に投資して失敗してしまったという人は後を絶ちません。
日本の不動産投資でうまく行った人ほど、海外不動産で痛い目に合ってしまう割合が高いです。
海外不動産投資で失敗しやすい理由は、
・土地勘がない
・短い滞在期間で判断してしまう
・法律の壁
・現地パートナーの問題
・言葉の問題
など、様々な失敗の種が待ち受けています。
特に人の問題は大きいかもしれません。
海外で不動産を買うと、
普段生活していると気付きませんでしたが、日本人って勤勉で真面目な民族だったんだと再確認します。
アジアはほとんど日本軍が攻めてきた歴史があって、顔はニコニコしてくれていますが、本心は微妙でしょう。
海外不動産で成功するには、自ら移り住むか、腹を割って話せるくらい真筆なパートナーが欠かせないと感じました。
ハワイ 不動産投資 失敗例
40代 男性
ハワイのコンドミニアムを購入して短期バケレンで運用するつもりでいたのに、突然「30日以内のバケーションレンタルが禁止」になり慌てふためきました。
ホテル側の圧力はもちろんですが、自分の住むマンションがいくらセキュリティがしっかりしていても、旅行者だらけでは意味がありません。住民のセキュリティや旅行者の騒音問題などのトラブルが絶えない為、苦情がでるのです。
もちろん事前に短期貸しを許可しているかどうかは確認していましたが、購入直後の禁止という事でこれからどうシフトしていくか検討しています。
安定した賃料と家族でハワイに行った際に宿泊できるメリットから、ワイキキの海が見えるホテルコンドミニアムを購入。しかし海側を購入した為に固定資産税、管理費が高額で手残りが無い状態です。
節税の為にハワイで不動産投資を始ました。確かに原価償却で節税できてはいたのですが、いざ売却という時に不動産譲渡所得税が高額になり、結果それほど節税にはならなかった。
タイ 不動産投資 失敗例
50代 男性 ハワイ在住
タイのビーチリゾートのパタヤでバケレン運用していました。はじめはいい感じに借り手がいたのですが、半年くらい空室が続いたので、管理会社に問い合わせても「今はローシーズンだから」の一点張り。まったく埋まる気配もないし、やる気も感じられない。
管理会社の移管をすることにしました。
フィリピン 不動産投資 失敗
建築中から売りに出さる物件を、購入者はデベロッパーに頭金を支払って、完成した時に残金を払って購入するプレビルド方式。
比較的、安く購入できるというので現地でプレビルド物件を視察した際に契約しました。
ところが、いつまでたっても完成されず、現地に問い合わせても「建築中です。」やがて工事は中止され再開の予定はなく、頭金が返って来ることはありませんでした。
後から分かったことですが、こんなことは日常茶飯事でデベロッパーが頭金を持って逃げちゃう事もあるようです。
マレーシア 不動産投資 失敗
新築で購入したコンドミニアム。都心で便利な立地だと思っていたが、実際はモールやレストランなどが近くになく、交通の便も良くなく、借り手が見つからず。売却するにも購入価格と変わらない状況に。
物価が安いのが魅力でマレーシアの首都クアラルンプール郊外にコンドミニアムを購入しました。ところがインフレで物価が上昇、周りに新築のコンドミニアムが乱立し1年も借り手が見つからない。売却するにも取得6年未満だと30％のキャピタルゲイン税がかかるので手も足もでない状態です。
超値打ち物件を見つけ、すぐに購入したが、ちょうどマレーシアリンキッド高の時でRM1＝32円。その後、原油安など不景気になりRM1＝25.4円に。完全に購入のタイミングを間違えたと後悔しています。
セブ 不動産投資 失敗例
新築のコンドミニアムを購入すれば、そこそこの家賃をしっかり得られるだろうと思っていたら、想定よりも家賃を安くしないと借り手は見つからず、売却するにも大した利益は得られそうにありません。
バリ 不動産投資 失敗例
現地の業者が主催する「不動産視察ツアー」に参加しました。
「これからはバリの時代です。」という業者の言葉を信じてコンドミニアムを購入しました。
ところが、それから何か月待っても借り手はつかず、不動産価格も上がる気配はなく売却しようにも買い手が見つからないという状態です。
マニラ 不動産投資 失敗例
家賃保証があるという事で、マニラ市内のマンションの一室を購入ました。業者に言われるまま家具や家電など購入して始めたものの想定の3分の1の家賃にしかならず、家賃保証も5年で終了してしまい、最終的には物件を手放すことにしました。
カンボジア 不動産投資 失敗
ある日、カンボジアの不動産のパンフレットが送られてきた後、証券会社から「事情があって当社では買えないので代わりにこの不動産を買ってほしい」と言われました。
さらに「100万円の投資ごとに手数料2万円を支払う」と言われ、疑うこともなくお金を支払ってしまいました。
その後、証券会社と連絡が取れなくなり「カンボジア投資詐欺」に合ったことに気づきました。弁護士に相談してもお金が戻って来ることはありませんでした。
地方 不動産投資 失敗例
地方での不動産投資の失敗例も後を絶ちません。
人口減少の影響は、東京にいると感じませんが、地方では、若者を中心とした都心への流出も相まって、人口減少のペース以上に人がいなくなっています。
やっと誘致できた大学や工場なども移転、閉鎖などよく聞きます。
やはり人口が減っていく地域や、１つの工場などに頼った地域での不動産投資は避けるべきなのでしょう。
札幌 不動産投資 失敗例
札幌は利回りがいいと言われている頃に、近くに大学と大手企業の工場があるアパートを購入。その後、大学が移転し、企業も海外移転してしまい、空室が埋まることがなく予定していた家賃収入が見込めなくなりました。
想定利回り15％にひかれて、札幌駅から徒歩5分の鉄筋コンクリート造りのアパートを1億円のローンを組んで購入。半年後には半分も空室に、さらに雪を解かすためのボイラーと配管が故障。1000万円もかかることになり、手放すことにしました。
福岡 不動産投資 失敗例
50代 女性 2代目大家
人口がどんどん増えていくという福岡で20年近く横ばいだった家賃相場が、リーマンショック以降どんどん下がり始めて家賃を下げても借り手が見つからない状態に。
郊外 不動産投資 失敗
都内へのアクセスが良い大学がある郊外でアパートを購入して不動産投資を始めました。数年は順調に回っていましたが、少子高齢化のあおりで学生の確保が難しくなり、頼みの綱の大学が都内へ移転してしまい空室が続き、家賃を下げても入居者は決まりません。
ワンルーム投資 失敗例
そのワンルームマンションを購入した時にはすでに入居者がいたので順調に思えたのですが、その後、家賃が遅れるようになり、そのうち振り込まれなくなりました。
家賃代行システムの手数料が惜しく、家賃保証を付けていなかったので慌てて管理会社に相談をして対応してもらいましたが、初めから管理契約をしていれば良かったと思います。
高い利回りが取れるだろうと、築年数が古くても、価格が安いワンルームマンションを購入。ところが、旧耐震基準だった為、空室が埋まらず途方に暮れています。
不動産投資 ファミリーマンション 失敗
ワンルームよりも、ファミリータイプの方が家賃も高くとれるし、長く借りてもらえると考えて不動産投資を始めたものの、管理費や修繕費、退去によるリフォーム代金も部屋数が多い為、高額になります。
給湯器やコンロなどの使用も頻繁になるので交換する時期が早くなりこれも痛い出費となり、ワンルームにしておけば良かったと後悔しています。
不動産投資 失敗 新築
新築アパートならすぐに入居者が決まるだろうと、高を括っていましたが、近隣に新築アパートが増え続け自主管理していたこともあり、半分しか埋まらず最後は不動産会社へ「決めてくれた方には謝礼」という奥の手でなんとか満室まで漕ぎ着けました。
新築のマンションを購入して徐々に軌道に乗り、黒字で回っていた時期もあるのですが、管理費や税金が重くなり赤字が続くようになってしまいました。売却を考えた時には査定価格が新築時よりも500万円も下がっていたため、何とか赤字を脱却できないかと試行錯誤しています。
不動産投資 戸建 失敗
管理費を取られることもなく、長期契約も見込めるので戸建て賃貸の為に1000万円で物件を購入しました。
前オーナーが自宅として20年住んでいたので、リフォームをするのに150万円もかかってしまいました。リフォームに1か月かかり、入居シーズンが過ぎてしまい、入居者が決まるまで4か月もかかってしまいました。
部屋数が多い分、リフォーム代金が大幅にかかるのは誤算でした。
不動産投資 失敗 医師
医師という職業柄、融資が受けやすく高級マンションを購入、不動産投資を始めました。ところが、都心から離れているせいか入居者が中々見つからず、修繕費なども莫大にかかり、ローンの返済に充てる為に病院の資金から手出しをしています。
20代 不動産投資 失敗
20歳の頃に参加した講演会で若くても不動産投資できる事を知り、知人から勧められたマンション2戸を購入。数か月後、入居者が退去してしまい、こちらの承諾もないままリフォームも完了して、管理会社から請求書だけが送られてきました。
知人に相談すると「投資は自己責任で行うもの」と態度が一変。他人任せにしていた自分を反省し、勉強をして自主管理をしています。
不動産投資の勧誘での失敗例
３０代 サラリーマン
老後の不安を抱えていた時に不動産投資の勧誘の電話を受け、年金代わりにと、比較的、安く手に入る都内のワンルームマンションを購入。借り上げの法人社宅として入居者が決まり、順調に思えていましたが、その後、家賃が振り込まれなくなり、確認すると勧誘してきた管理業者が家賃を横取りしていたことが判明。
銀行 不動産投資 失敗
不動産投資をしようと、5000万円の物件の購入を考えていると、営業マンから「その年収なら1億円は堅いですよ」ともっと大きな物件を薦められ、1億円の融資なんて通るわけないと思いながら、「1億円オーナー」という響きに舞い上がっていた自分がいました。
後日、金利が4.5％であることを聞き「高くないですか？」と聞くと「融資期間が長いから月々の支払額は変わりません」との返答。
無事に融資が通り、オーナーとなったものの、すぐに空室ができリフォーム代、税金、返済に追われ3部屋空室になり、悪夢にうなされる日々。
必死に銀行を回り、金利1.2％の銀行に借り換えをして難を逃れました。
不動産投資 フルローンで失敗
フルローンでアパートを購入したものの、エアコンや給湯器などの修繕費や退去時のリフォーム代が嵩みローンの返済が苦しくなった。売却したくてもローンがあるので売却できません。
オーバーローン 不動産投資 失敗
銀行からの融資が決まった後、物件に瑕疵が見つかり価格を下げることができたのですが、銀行には連絡しなかった為、結果的にオーバーローンになってしまいました。
さほど気にもかけていなかったのですが、ある日銀行から連絡がありオーバーローンであることを指摘され、説明はしたものの金消契約を取り消されてしまいました。
仲介会社に相談したところ、物件は違約解約にならないように売主に話をつけてくれ手付けを失うだけで済みました。
しかし、なぜ銀行にバレたのか？仲介会社が間違えて更改された契約書を銀行に送付してしまったからでした。どうりで親身に対応してくれてた訳です。
不動産投資 サブリース 失敗
サブリース契約中のマンションを購入しました。家賃も問題なく振り込まれ順調だと思っていたところ、不動産会社から次回更新時に家賃保障を10％下げるという通知が届き、収入が減るのは困るので解約をしたら、違約金を請求され仕方なくそのまま契約していますが、予定していた収入よりも少なくなり困っています。
相続 不動産投資 失敗
25年前に建てたアパートを相続しました。リフォームローンで6000万円の融資を受けていて、相続税はさほどかからなかったものの、ローンの返済に空室を埋めるにも素人の私にはどうしていいか分からずに売りに出すことにしましたが、何分古いアパートなので希望よりも大幅に安い金額でローン完済には至っていません。
競売 不動産投資 失敗
安価で手に入れられると思い、競売物件を落札したものの、内覧出来ないので購入してから莫大なリフォーム代がかかり普通の物件を買った方が良かったなと後悔しています。
最低価格に少し上乗せしただけで落札できた物件。「こんなにあっさり落札できるのか」と思っていると、物件の所有者の親戚という男性から「物件を手放せ」という電話が。どうやら業者には入札するなとプレッシャーをかけていたようです。
面倒なことになるのは嫌なので売却することにしました。
オーナーチェンジ物件 失敗
すでに入居者がいる物件なので安心だろうとオーナーチェンジ物件で不動産投資をはじめました。契約後2か月で退去されてしまい、リフォーム代も想定以上に高額に。リフォーム期間は家賃収入が無く、その後の入居者募集にも手間取って試行錯誤しています。
賃貸併用住宅 失敗
住宅ローンを家賃で賄えると思い、賃貸併用住宅で不動産投資を始めました。最上階が自宅で１、２階が賃貸部分ですが、我が家の子供たちの遊び回る足音がうるさいというクレームから始まり、妻はいつでも入居者が気になり気が休まらいと言い出し、最終的には2階は空室に。
ローンの負担が増えてしまい、オーナーが上に住んでいるというのは入居者が付きにくく、売却もできずにどうしたものかと頭を抱えています。
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