【クイズ】不動産投資の初心者が失敗しないための基礎知識
「私、不動産投資は初心者なんですよ」といえば、不動産屋で損しにくい物件を紹介してくれる訳はありません。
逆はあるかもしれませんが。。。
不動産投資は大きな金額が動きますから、
まず、最低限、投資の基本は押さえておくことが大事です。
そこで、初心者といえども絶対知っておくべきことをクイズにしました。
何回でも繰り返して構わないので、これを、全問正解できるようになってから物件探しや専門家に相談に行くようにしたほうがよいです。
では、早速、問題 Start です！
第１問の解説
東京への人口集中は続くでしょう
コロナ禍で、一時的に地方移住がもてはやされたとしても、人口減少の流れが変わらない状況では、都市部、特に東京への人口集中の流れは数十年は続くでしょう。
もし仮に少子化対策が急に上手くいったとしても、その効果が出るのは生れてくる子が大人になる２０年後からです。それまでは今までの人口減少の流れが続くため、地方での働き口が減り、若い人が働き口や人生の可能性を求めて東京に集まってくるという流れは、大きく変わることはないでしょう。
少子化傾向が続く今は、不動産投資の基本は、東京への投資になります。
第２問の解説
借入を活用で賃貸経営は安定
不動産投資が株式投資やＦＸよりも優れている点は、銀行から融資を受けやすい点です。それだけ失敗しにくい投資とみられているのです。
融資といっても借金ですから、初心者のうちは特に「借金は怖い」と思っているのではないでしょうか？現金だけで買ったほうが安全だと思っているかもしれませんね。
不動産は適正な借金をして複数購入したほうが安全になります。
例えば、２０００万円の現金があったとして、２０００万円の物件を１つだけ買うよりも、頭金を６００～７００万円入れて、２０００万円くらいの物件を３つ持つほうがリスクが分散されて、安定した賃貸経営になります。
１つしか収益不動産がないとその地域の人気がなくなったり、大きな災害に見舞われたりした場合、致命的なダメージとなってしまいます。
地域をばらして複数の不動産を持っていれば、ある地域に何かが起きたとしても、残りの物件でなんとかカバーすることができるでしょう。
このような点から、借入を起こして複数展開することはよい方法だということが分かります。
注意してほしいのは、やみくもに地域をばらかすのではなく、ちゃんと賃貸需要を調査して、ここぞと思った地域を狙ってください。
また、借入を起こすと言っても、物件価格と同じだけ借りるフルローンや、さらに手数料分までも上乗せして借りるオーバーローンなどは、初心者のうちは絶対使わないでください。かなりの確率で立ち行かなくなります。
昔から言われていますが、頭金を３割くらいいれると安心です。
第３問の解説
融資のコツはあきらめない
個人や作ったばかりの会社が融資を受けるのは大変です。
でも、あきらめなかった人は融資を引き出しています。
融資をうけるなら、預金している銀行や信金 と考えていた人は惜しいです。
確かにお付き合いがある金融機関のほうが幾分有利になります。
でも確実ではないです。
それよりも各金融機関の基準はバラツキがあるので、付き合いのある金融機関だけに絞らずに、いろいろ回ったほうが融資を受けれる可能性はあがります。
何件か回っているうちにコツもつかめてきます。
これをいうと銀行員の反応がいいな、○○な資料を必ずほしがるな、など融資を受けるのに必要なことが自然と学べるのも複数の金融機関をめぐるメリットです。
ある銀行ではけんもほろろな対応だったおしても、別の銀行では歓迎されることだってよくあります。
とにかく、あきらめずに回ることが大事です。
基本的に、メガバンクと呼ばれている、三菱、三井住友、みずほ、りそななどは、個人や小さな会社をあまり相手にしません。
ですので、信用金庫を中心に回るのがおすすめです。
信用金庫に政府系の金融機関を加えて回るとよいでしょう。
不動産投資会社を介して物件購入する場合は、提携融資が付いているので、それを利用すればよいでしょう。金利も個人で借りるよりも提携ローンのほうが安いケースが多いです。
第４問の解説
不動産投資の基本は中古物件です
不動産投資は一般的に借入を起こして行うので、銀行への返済を超える、もしくはトントンで廻せる利回りの確保が必要です。
新築不動産の場合、建築業者や販売業者の手数料がかさみ、なかなか希望の利回りを確保することができません。
新築なら家賃を高く取れるという期待もあるでしょうが、一度でも入居者が退去すれば、次からは中古ですので、新築＝高家賃に期待しすぎるのは危険な考え方です。
まずは、不動産投資の基本は中古と覚えてください。
第５問の解説
競売不動産の今昔
たしかに昔は競売不動産は美味しい投資対象でした。
競売に参加するには、裁判所に出向く必要があり、そこには怖いお兄さんたちも沢山いて、とても一般人が参加しずらかったのが、美味しさの源泉だったのですが、法律改正やネットで入札できるなどの適正化が進み、ただのオークションのようになってしまっています。
競りと一緒なので、普通の価格以上になってしまうこともあります。
今は、競売不動産は安くないです。
あとひとつ初心者が不動産投資を成功させるには、
あなたに寄り添った協力者がいると大きな力になります。
もし友人や知り合いに不動産投資でうまくいっている人がいれば、
食事でも奢って、色々とお話を聞くのがいいでしょう。
うまくいっている不動産投資家は、投資の話をするのは好きだし、
普段、あまりそんな話をする相手がいないので、喜んで色々と教えてくれるはずです。
「そんな都合のいい知人はいないよ」という人には、こちらが代わりになるかもしれません。
こんなことを相談したい人向きです。
・不動産投資のメリット・デメリットを知りたい
・不動産を活用した税務面での相談をしたい
・不動産投資未経験のため、基礎的な知識を教えて欲しい
・自分がいくらの物件まで購入できるか知りたい
・複数の不動産会社を紹介して欲しい
完全無料なので、勉強のため話を聞きに行くだけでもいいと思います。
本だけでは学べない生きた知恵を色々と学べる機会になるでしょう。
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